Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Forschungsvorhaben <Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln> der Sachverständigen-Sozietät

Obwohl der Gutachterausschuss für die Stadt Köln seit Jahren relative Kaufpreise für Einfamilienhäuser nach Ortsteilen veröffentlicht, leiden diese Informationen daran, dass nicht in jedem Jahr Kaufpreise für alle Ortsteile vorliegen und Schwankungen, die sich aus unterschiedlichen Ausstattungsqualitäten oder WFL-Größen ergeben, nicht berücksichtigt sind. Es werden Neubauobjkete mit Bestandsobjekten vermischt. Der Gutachterausschuss teilt dazu folgendes mit: "Eine Differenzierung nach Eigennutzung, Vermietung, Baujahr, Ausstattung und Woh­nungsgröße wird in der tabellarischen Zusammenstellung nicht vorgenommen." Es fehlen auch statistische Hinweise, wie der Median, oder die mit diesen Preisen verbundene Wohnfläche, damit man damit zu belastbaren Vergleichswerten kommen kann. Gerade die Wohnfläche ist das vom Markt als be­sonders wesentlich gesehene Differenzierungsmerkmal. Dagegen hat die Grund­stücksgröße einen nachgeordneten Einfluss. Ein weiteres großes Problem ist die Vermischung von Bestandsobjekten mit Neubauobjekten.

Unsere Daten wurden sorgfältig bereinigt und werden getrennt nach Bestandsobjek­ten und Neubauobjekten ausgewertet. Bei Bedarf können wir unsere Daten kurzfristig ergänzen oder aktualisieren. In der Regel begnügen wir uns mit einem halbjährlichen Rhythmus. Damit sind wir bereits mindestens doppelt so aktuell. Wir können für die Erstellung von Gutachten oder auf Anfrage diese Daten bis auf Ortsteilebene herunter brechen und auch Gutachten für weit zurückliegende Zeiträume mit zutreffenden Marktdaten unterlegen.

Die nachfolgend wiedergegebenen Tabellen sind zunächst sortiert nach Baujahren und Stadtbezirken. In den Tabellen sind neben den Angebotspreisen die Wohnflächen, Bau­jahre, Grundstücksgrößen, absoluten Kaufpreise (nach Umrechnung), relativen Kauf­preise in €/m² Wfl., sowie die statistisch bereinigten Interquartilwerte, basierend auf einem Interquartilabstand von ± 1,5 sowie eine darauf aufgesattelte Konfidenzprüfung mit 2 Sigma (2 Standardabweichungen) ablesbar. In den Charts wurden dann die nach doppelter Ausreißerprüfung verbleibenden Datensätze aggregiert, d.h. für jeden Monat gemittelt, damit man den durchschnittlichen Verlauf der Preisentwicklung für jeden Stadtbezirk separat wiedergeben kann.

In den Einzelauswertungen für jeden Stadtbezirk und jedes Jahr kann man in den gelb unterlegten Feldern ablesen, wo sich die Ausschlussgrenzen jeweils befinden. Die hier verarbeiteten Datensätze beschränken sich auf die Anforderungen zur Ableitung von Verkehrswerten gemäß § 194 BauGB und stammen deshalb ausschließlich von Be­standswohnungen, d.h. aus Wiederverkäufen. Es sind keine Zwangsversteigerungs­objekte enthalten und auch keine Paketverkäufe, den diese Sonderfälle verfälschen den Marktwert. Die nachfolgenden Grafiken zeigen die unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Stadtbezirken in den letzten acht Jahren. Der Aufbau ist gleichartig und soll die abweichenden Entwicklungen im Vergleich mit der durchschnittlichen Entwick­lung für ganz Köln erkennbar machen.

Chart EFH Köln STBZ 1 bis 3 2001-2008 im Zeitverlauf

Chart EFH Köln STBZ 4 bis 6 2001-2008 im Zeitverlauf

Chart EFH Köln STBZ 7 bis 9 2001-2008 im Zeitverlauf

Im nachfolgenden Chart stellen wir eine Gesamtauswertung aus fast 13.000 Daten­sätzen dar. Die rote Linie markiert den Mittelwert je Stadtbezirk. Der blau unterlegte Bereich ist der Interquartilbereich, d.h. die Spanne zwischen dem 25% und 75% Quartil der Daten. Der rote Bereich beschreibt die Spanne zwischen dem Minimum und Maximum, wobei Ausreißer, die außerhalb der Konfidenzspanne von 2 Standardabwei­chungen hier nicht berücksichtigt werden. Die Ausreißerprüfung wird auf der Grundlage der Teilmengen jedes einzelnen Ortsteils differenziert berechnet.

Chart EFH Köln nach Stadtbezirken, Zusammenfassung der Jahre 2001 - 2008

In den nachfolgenden Charts wird die Marktentwicklung für Einfamilienhäuser getrennt für jeden Stadtbezirk mit Darstellung des Mittelwertes, des Interquartilabstands und der Darstellung der Spanne zwischen dem um Ausreißer bereinigten Mindest- und Maximumwertes und des Trends im Zeitverlauf der letzten 8 Jahre wiedergegeben. Damit läßt sich auch belegen, welche Schwankungen der Markt in den letzten Jahren gezeigt hat. Die Skalierung ist überall gleich, damit relative Vergleiche möglich werden.

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 1 Innenstadt nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 2 Rodenkirchen nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 3 Lindenthal nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 4 Ehrenfeld nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 5 Nippes nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 6 Chorweiler nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 7 Porz nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 8 Kalk nach Jahren

Bestands-EFH in Köln, Stadtbezirk 9 Mülheim nach Jahren

Nachfolgend stellen wir die Abhängigkeit der Kaufpreise nach Wohnflächen, Grund­stücksflächen und Baujahren als Summe aller Bestandsdatensätze der Jahre 2001 bis 2008 dar. Die Extremwerte wurden hier unterdrückt. Auch, wenn die Gesamtdarstel­lung kaum Variationen zeigt, ist diese Betrachtung auf Ortsteilebene sehr unter­schied­lich.

EFH Köln Bestandsobjekte der Jahre 2001-2008 nach Wohnfläche

EFH Köln Bestandsobjekte der Jahre 2001-2008 nach Grundstücksgröße

EFH Köln Bestandsobjekte der Jahre 2001-2008 nach Baujahr

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ANDERE JAHRE
 
 EFH KÖLN GESAMT
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 EFH KÖLN STBZ 1
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 EFH KÖLN STBZ 2
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 EFH KÖLN STBZ 3
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 EFH KÖLN STBZ 4
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 EFH KÖLN STBZ 5
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 EFH KÖLN STBZ 6
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 EFH KÖLN STBZ 7
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 EFH KÖLN STBZ 8
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 EFH KÖLN STBZ 9
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Nachfolgend finden Sie die Auswertung für ganz Köln und jeden einzelnen Stadtbezirk für das Jahr 2008. Im blauen Menübereich finden Sie links zu den Tabellen für frühere Jahre.

Auswertung EFH Köln Gesamt 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 1 Innenstadt 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 2 Rodenkirchen 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 3 Lindenthal 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 4 Ehrenfeld 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 5 Nippes 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 6 Chorweiler 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 7 Porz 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 8 Kalk 2008

Auswertung EFH Köln Stadtbezirk 9 Mülheim 2008

Auf der Grundlage unserer Marktbeobachtung unter Verwendung des und den von uns aufbereiteten Marktinformationen können wir Auswertungen bis auf Stadtteilebene nach den unterschiedlichen Kriterien liefern. Unsere Verkehrswert-Gutachten sind damit deutlich näher am Marktgesche­hen, wir können aktuelle Trends frühzeitig erkennen und unsere Gutachten darauf abstellen. Diese Untersuchung stellt nur einen Ausschnitt aus unserer empirischen Forschung dar. Wir verfügen über aussagekräftige aktuelle und zutreffende Markt­informationen für den südwestlichen Bereich Nordrhein-Westfalens vom Ruhrgebiet bis Kleve, vom Siegerland bis ins nördliche Rheinland-Pfalz.