Obwohl der Gutachterausschuss für die Stadt Köln seit Jahren relative Kaufpreise für Einfamilienhäuser nach Ortsteilen veröffentlicht, leiden diese Informationen daran, dass nicht in jedem Jahr Kaufpreise für alle Ortsteile vorliegen und Schwankungen, die sich aus unterschiedlichen Ausstattungsqualitäten oder WFL-Größen ergeben, nicht berücksichtigt sind. Es werden Neubauobjkete mit Bestandsobjekten vermischt. Der Gutachterausschuss teilt dazu folgendes mit:
"Eine Differenzierung nach Eigennutzung, Vermietung, Baujahr, Ausstattung und Wohnungsgröße wird in der tabellarischen Zusammenstellung nicht vorgenommen."
Es fehlen auch statistische Hinweise, wie der Median, oder die mit diesen Preisen verbundene Wohnfläche, damit man damit zu belastbaren Vergleichswerten kommen kann. Gerade die Wohnfläche ist das vom Markt als besonders wesentlich gesehene Differenzierungsmerkmal. Dagegen hat die Grundstücksgröße einen nachgeordneten Einfluss. Ein weiteres großes Problem ist die Vermischung von Bestandsobjekten mit Neubauobjekten.
Unsere Daten wurden sorgfältig bereinigt und werden getrennt nach Bestandsobjekten und Neubauobjekten ausgewertet. Bei Bedarf können
wir unsere Daten kurzfristig ergänzen oder aktualisieren. In der Regel begnügen wir uns mit einem halbjährlichen Rhythmus. Damit sind wir bereits mindestens doppelt so aktuell. Wir können für die Erstellung von Gutachten oder auf Anfrage diese Daten bis auf Ortsteilebene herunter brechen und auch Gutachten für weit zurückliegende Zeiträume mit zutreffenden Marktdaten unterlegen.
Die nachfolgend wiedergegebenen Tabellen sind zunächst sortiert nach Baujahren und Stadtbezirken. In den Tabellen sind neben den Angebotspreisen die Wohnflächen, Baujahre, Grundstücksgrößen, absoluten Kaufpreise (nach Umrechnung), relativen Kaufpreise in €/m² Wfl., sowie die statistisch bereinigten Interquartilwerte, basierend auf einem Interquartilabstand von ± 1,5 sowie eine darauf aufgesattelte Konfidenzprüfung mit 2 Sigma (2 Standardabweichungen) ablesbar. In den Charts wurden dann die nach doppelter Ausreißerprüfung verbleibenden Datensätze aggregiert, d.h. für jeden Monat gemittelt, damit man den durchschnittlichen Verlauf der Preisentwicklung für jeden Stadtbezirk separat wiedergeben kann.
In den Einzelauswertungen für jeden Stadtbezirk und jedes Jahr kann man in den gelb unterlegten Feldern ablesen, wo sich die Ausschlussgrenzen jeweils befinden. Die hier verarbeiteten Datensätze beschränken sich auf die Anforderungen zur Ableitung von Verkehrswerten gemäß § 194 BauGB und stammen deshalb ausschließlich von Bestandswohnungen, d.h. aus Wiederverkäufen. Es sind keine Zwangsversteigerungsobjekte enthalten und auch keine Paketverkäufe, den diese Sonderfälle verfälschen den Marktwert. Die nachfolgenden Grafiken zeigen die unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Stadtbezirken in den letzten acht Jahren. Der Aufbau ist gleichartig und soll die abweichenden Entwicklungen im Vergleich mit der durchschnittlichen Entwicklung für ganz Köln erkennbar machen.
Im nachfolgenden Chart stellen wir eine Gesamtauswertung aus fast 13.000 Datensätzen dar. Die rote Linie markiert den Mittelwert je Stadtbezirk. Der blau unterlegte Bereich ist der Interquartilbereich, d.h. die Spanne zwischen dem 25% und 75% Quartil der Daten. Der rote Bereich beschreibt die Spanne zwischen dem Minimum und Maximum, wobei Ausreißer, die außerhalb der Konfidenzspanne von 2 Standardabweichungen hier nicht berücksichtigt werden. Die Ausreißerprüfung wird auf der Grundlage der Teilmengen jedes einzelnen Ortsteils differenziert berechnet.
In den nachfolgenden Charts wird die Marktentwicklung für Einfamilienhäuser getrennt für jeden Stadtbezirk mit Darstellung des Mittelwertes, des Interquartilabstands und der Darstellung der Spanne zwischen dem um Ausreißer bereinigten Mindest- und Maximumwertes und des Trends im Zeitverlauf der letzten 8 Jahre wiedergegeben. Damit läßt sich auch belegen, welche Schwankungen der Markt in den letzten Jahren gezeigt hat. Die Skalierung ist überall gleich, damit relative Vergleiche möglich werden.
Nachfolgend stellen wir die Abhängigkeit der Kaufpreise nach Wohnflächen, Grundstücksflächen und Baujahren als Summe aller Bestandsdatensätze der Jahre 2001 bis 2008 dar. Die Extremwerte wurden hier unterdrückt. Auch, wenn die Gesamtdarstellung kaum Variationen zeigt, ist diese Betrachtung auf Ortsteilebene sehr unterschiedlich.
