Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Untersuchungsergebnisse aus unserer Marktbeobachtung

Mietwerte für Einfamilienwohnhäuser in Düsseldorf
Mietwerte für Einfamilienhäuser in Düsseldorf lassen sich nicht aus dem Mietspiegel für freifinanzierten Wohnungsbau in der Stadt Düsseldorf ableiten. Erfahrene Makler, die sich täglich mit diesem Thema beschäftigen, wissen natürlich, welche Miete marktge­recht ist. Für alle anderen und insbesondere für Sachverständige und Makler, die sich in dieses Thema einarbeiten möchten, veröffentliche ich nachfolgend die Ergebnisse mei­ner eigenen Untersuchungen und Auswertungen. Zum einen habe ich dazu die von der WfA, einer Anstalt der Landesbank NRW, zusammengetragenen Daten verwenden dürfen. Dafür danke ich den verantwortlichen Mitarbeitern und empfehle jedem die Lektüre der dort veröffentlichten Untersuchungen des Wohnungsmarkts in Nordrhein-Westfalen. Zum anderen habe ich im Herbst 2004 eine zielgerichtete Untersuchung in Düsseldorf durchgeführt und dazu eine Vielzahl von Maklern und Privatleuten befragt und kann mittlerweile das Ergebnis bekanntgeben.

Beschreibung der Stichprobe
Seit Beginn der Tätigkeit unseres Sachverständigenbüros haben wir, wie jeder Sach­verständige, Mietwerte von Einfamilienhäusern gesammelt und ausgewertet. In den Jahren 2003 und 2004 wurden verstärkt Mietwerte von Einfamilienhäusern in Düssel­dorf zusammen getragen. Im Oktober / November konnten auch Daten der WfA, einer Anstalt der Landesbank NRW, die diese im Rahmen ihrer Wohnungsmarktbeobachtung in den letzten Jahren erhoben hat, ausgewertet werden. Diese Datenbasis umfasste ca. 1.380 auswertbare Datensätze mit Mietwerten für Einfamilienwohnhäuser aus den Jahren 2001 bis 2004. Die Streuung der Nettokaltmiete je m² Wohnfläche reicht von 3,41 €/m² bis 25,48 €/m². Die durchschnittliche Wohnfläche aller Häuser der Grund­gesamtheit lag bei 160 m². Das kleinste ausgewertete Haus hatte eine Wohnfläche von 60 m² und das größte Haus eine Wohnfläche von 560 m².

Mietwerte für Einfamilienhäuser in Düsseldorf
Der Vergleich des Mittelwerts mit dem Median deutet auf eine «schiefe Verteilung» der Daten
Jahr
Minimum
Mittelwert
Median
Maximum
2001
3,83 €/m²
8,99 €/m²
8,73 €/m²
17,36 €/m²
2002
3,41 €/m²
9,80 €/m²
9,15 €/m²
25,48 €/m²
2003
3,57 €/m²
8,83 €/m²
8,41 €/m²
20,50 €/m²
2004
4,48 €/m²
9,10 €/m²
8,40 €/m²
20,43 €/m²
unbereinigte Grundgesamtheit
n = 1378
(c) Rolf Schubert, Sachverständiger in Köln

Die Standardabweichung dieser Grundgesamtheit liegt bei 3,02 €/m². In der Wertermittlungspraxis ist es deshalb üblich, die Grundgesamtheit um die Extremwerte, die man Ausreißer nennt, zu bereinigen.

In der folgenden Grafik wurde die vorgenannte Datenbasis entsprechend bereinigt. Das bereinigte Datenmaterial ist nun fast «normalverteilt», denn der Median weicht im Durchschnitt nur noch um 1,6 % vom Mittelwert ab. Im unteren Segment geht der Trend weiter nach unten, während die überdurchschnittlich ausgestatteten Objekte ihr Mietniveau behaupten können. Das durchschnittliche Haus dieser Stichprobe hat eine Wohnfläche von 155 m². Die Standardabweichung beträgt in dieser bereinigten Stichprobe 1,43 €/m². Der Mittelwert aller Mieten liegt als Durchschnitt der Abschlüsse oder Änderungen der Jahre 2001 bis 2004 liegt bei 8,80 €/m². Das Durchschnittsbaujahr der Stichprobe ist 1972. Der Mittelwert der Grundstücksgrößen liegt bei 555 m². Für Mietwertableitungen empfehle ich diesen Mittelwert als Ausgangswert

Mietwerte für Einfamilienhäuser in Düsseldorf
Der Vergleich des Mittelwerts mit dem Median der bereinigten Stichprobe deutet auf eine «Normalverteilung» der Daten
Jahr
Minimum
Mittelwert
Median
Maximum
2001
6,29 €/m²
8,76 €/m²
8,78 €/m²
11,69 €/m²
2002
6,88 €/m²
9,31 €/m²
9,17 €/m²
12,73 €/m²
2003
6,23 €/m²
8,49 €/m²
8,41 €/m²
11,43 €/m²
2004
5,56 €/m²
8,40 €/m²
8,25 €/m²
11,79 €/m²
bereinigte Stichprobe
n = 937
(c) Rolf Schubert, Sachverständiger in Köln

Für Mietwertgutachten werden immer Mieten der letzten 4 Jahre vor dem Stichtag benötigt. Die Mietwertentwicklung für vermietete Einfamilienhäuser in Düsseldorf seit 2002 bis 2007 wurde in nachstehender Grafik jeweils als gleitender Durchschnitt der letzten 4 Jahre für unterschiedlich große Wohnflächen berechnet und als Chart dargestellt:

Mietniveau-Änderungen bei unterschiedlichen WFL-Gruppen seit 1997 bis 2007

Die Preis-Entwicklung der Mieten für EFH in Düsseldorf hat sich zum Ende 2008 weiter beschleunigt. Das zeigt folgendes Chart. Hier wurden nur noch die letzten 4 Jahre vor dem Stichtag Nov.2008 wiedergegeben:

Mietniveau  seit 2005 bis 2008

Soweit die aktuelle Entwicklung. Exemplarisch werden weitere Parameter aus der bis 2004 untersuchten Stichprobe mitgeteilt. Denn schließlich lassen sich aus dieser Datenbasis noch die Mietwertunterschiede nach Objektgröße, d.h. nach Wohnfläche ableiten. Dazu wurden die Mietwerte den einzelnen Wohnflächengruppen zugeordnet und um die Ausreißer bereinigt. Die «blaue» Trendkurve beschreibt die durchschnittliche Abhängigkeit der Mietwerte von der Wohnfläche und zwar auf der Grundlage der Mieten aus den Jahren 2001 bis 2004, während die «rote» Trendlinie nur die Mieten aus dem Jahre 2004 beschreibt. Die polynomische Ausgleichsfunktion der «blauen» Durchsschnittskurve gehorcht der folgenden Formel:

Mietwert = 0,0583 × WFL2 - 0,5182 × WFL + 10,181

während die polynomische Ausgleichsfunktion der «roten» Trendkurve für die Mietwerte des Jahres 2004 der nachfolgenden Formel gehorcht:
Mietwert = 0,0973 × WFL2 - 0,7892 × WFL + 10,171

Im Gegensatz zu den Erfahrungen der Wohnflächenabhängigkeit bei Mietwohnungen zeigt sich hier deutlich, daß die Mietwerte bei steigender Wohnflächenzahl ebenfalls ansteigen. Das liegt möglicherweise daran, daß große Einfamilienhäuser auch hochwertiger ausgestattet sind.

Verwendung fanden die in der vorhergehenden bereinigten Stichprobe ausgewerteten Daten
WFL ±
10 m²
Ø 2001 - 2004
2004
70
10,26 €/m²
10,34 €/m²
90
9,41 €/m²
8,59 €/m²
110
8,77 €/m²
7,71 €/m²
130
8,44 €/m²
8,56 €/m²
150
8,73 €/m²
8,86 €/m²
170
8,84 €/m²
9,29 €/m²
190
9,86 €/m²
8,17 €/m²
210
10,61 €/m²
11,19 €/m²
230
10,96 €/m²
11,33 €/m²
250
10,18 €/m²
12,70 €/m²
270
11,22 €/m²
12,29 €/m²
bereinigte Stichprobe
n = 937
(c) Rolf Schubert,
Sachverständiger in Köln

Ebenso zeigt sich, daß die Mietwerte für einfache und kleine Häuser nachgeben, während die Mietwerte für größerer Häuser im Jahre 2004 steiler gestiegen sind gegenüber dem Durchschnitt der letzten 4 Jahre.

Die zunächst untersuchten Daten lassen keine weiteren Auswertungen zu. Deshalb wurde meine eigene Mietpreissammlung durch Befragungen von ortsansässigen Maklern und Privatleuten, die vermietete Einfamilienhäuser inserierten, gezielt mit qualifizierten Datensätzen aufgestockt. Zum heutigen Zeitpunkt verfüge ich über etwa 100 qualifizierte Datensätze mit Mietwerten für Einfamilienwohnhäuser in Düsseldorf, von denen 85 für die nachfolgenden Ableitungen Verwendung fanden. Diese Stichprobe ist über das gesamte Stadtgebiet verteilt und nahezu «Normalverteilt».

Es handelt sich um Datensätze, für die jeweils etwa 90 Parameter erfasst wurden

Die Trendkurve folgt der Formel:
Mietwert = -0,00009 × Baujahr2 + 0,3862 × Baujahr - 389,87

Nachfolgend wird die Abhängigkeit der Mietwerte von der Grundstücksgröße dargestellt. Die potentielle Trendkurve folgt der Formel:
Mietwert = 4,6979 × Grundstücksgröße0,1371

Es handelt sich um Datensätze, für die jeweils etwa 90 Parameter erfasst wurden

Für die Unterschiede zwischen den verschiedenen Anbauarten bestehen die folgenden Abhängigkeiten:

Anbauart relative Wertigkeiten
freistehend 106 % 100 % 104 % 114 %
einseitig angebaut 102 % 96 % 100 % 109 %
Mittelhaus 93 % 88 % 92 % 100 %
Durchschnitt 100 % 95 % 98 % 108 %

Die Ausstattungsqualität eines Einfamilienhauses korreliert stark mit der Sanitär-Ausstattung, z.B. mit der Anzahl der WC's. In der nachfolgenden Tabelle werden die gegenseitigen Abhängigkeiten dargestellt:

Anzahl Badezimmer im Haus relative Wertigkeit
1 Bad 100 % 95 % 86 % 85 %
1 Bad und 1 Gäste-WC 105 % 100 % 91 % 89 %
2 Bäder und Gäste-WC 116 % 110 % 100 % 98 %
3 Bäder und Gäste-WC 118 % 113 % 102 % 100 %

Diese Abhängigkeiten lassen sich auch durch eine polynomische Ausgleichsformel beschreiben, die der nachfolgenden Formel gehorcht:
Mietwert = -0,065 × WC2 + 0,967 × WC + 8,83

Für Fragen und Anregungen danke ich. Bitte kontaktieren Sie mich per eMail.

Wir erstellen Mietwertgutachten nicht nur für Einfamilienhäuser sondern auch für andere Immobilien. Unter Anderem haben wir bereits mehrere Mietwertguachten für Baumärkte erstellt.