Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Forschungsvorhaben der Sachverständigen-Sozietät

Der Deutsche Immobilienmarkt ist im Vergleich zu den Immobilienmärkten in Schweden, den Niederlanden, Groß Britannien und den USA sowie Kanada wesentlich intransparenter. Obwohl wir mit den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse über eine einmalige Datensammlung verfügen, die nach dem Willen des Gesetzgebers die erforderliche Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt bringen sollte, leidet das System an erheblichen Mängeln. Damit möchten wir die gute Arbeit einer Reihe von Gutachterausschüssen keinesfalls in Misskredit bringen. Ein relativ flächendeckend verfügbares Ergebnis dieser Kaufpreissammlung sind die zum Teil auch im Internet abrufbaren Bodenrichtwerte. Mehr dazu unter Bodenrichtwerte. Doch es ist nicht zu leugnen, daß es trotzdem in der Fläche kaum Transparenz in diesem volatilen Markt gibt. Eine Regel in der Immobilienwirtschaft lautet «All business is local».

Es gibt keine bundesweit gültigen Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren. Auch sind die relativen Unterschiede zwischen Häusern mit keinerer oder größerer Wohnfläche, Grundstücksfläche oder Baualtern von Teilmarkt zu Teilmarkt sehr unterschiedlich. Es gibt deshalb auch nicht den Immobilienmarkt. Alles, was Sie über den Immobilienmarkt lesen, dürfen sie nicht ungeprüft übernehmen. Es stimmt, wenn überhaupt, immer nur für den konkreten Teilmarkt, aus dem die Angaben stammen. Viele Veröffentlichungen werden von immobilienwirtschaftlichen Lobbygruppen veröffentlicht, um bestimmte Unternehmensziele zu erreichen. Selten werden die Datenquellen oder die statistischen Methoden offengelegt.

Seit etwa 3 Jahren werden durch unser Büro intensive Marktanalysen über die regionale Marktentwicklung im süd-westlichen NRW durchgeführt. In diesem Gebiet leben ca. 10 Millionen Einwohner. Wir verfügen dazu zwischenzeitlich über fast 1 Mio Datensätze zu Wohnobjekten und Grundstücken, von Eigentumswohnungen über Ein- und Zweifamilienhäusern bis Mehrfamilienhäusern. Damit können wir den jeweils lokalen Teilmarkt bis auf Ortsteilebene zutreffend, marktnah und zeitnah analysieren. Wir sind heute in der Lage, neben der Marktentwicklung der letzten 10 Jahre auch differenziert Kennzahlen abzuleiten und damit Aussagen über die Marktwerte in Abhängigkeit von der Wohnfläche, dem Baualter, der Grundstücksfläche und des Rohertrags zu machen. Wir können mit diesen Analysen den Sachwertfaktor und auch den Liegenschaftszinssatz bis auf Ortsteilebene genau bestimmen und verfügen damit über eine lokale Markttransparenz im Umkreis von mindestens 100 km um unseren Standort, die die bisher bekannten Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse wesentlich übertrifft. Wir verfügen flächendeckend über demografische, volkswirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Daten, die in unseren Auswertungen und Gutachten die Bewertungsergebnisse substantiell untermauern.

Ein weiterer Schwerpunkt der Forschungsarbeit unserer Sozietät findet insbesondere auf dem Gebiet der Mieten statt. Für einzelne Teilmärkte werden Untersuchungen durchgeführt und veröffentlicht.

Das Vergleichswertverfahren hat in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung zugenommen. Dem wollen auch die Gutachterausschüsse vermehrt Rechnung tragen, indem sie über das Portal Boris Plus Abfragen aus der Kaufpreissammlung für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ermöglichen wollen. Die Anwendung befindet sich derzeit im Aufbau und ist deshalb noch nicht flächendeckend etabliert. Da ein freier Zugang zur Kaufpreissammlung in Deutschland nach wie vor restriktiv behandelt wird, stehen auch einem Sachverständigen diese primären Daten nur punktuell zur Verfügung. Die jährlichen (teilweise auch nur 2-jährlichen) Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse sind meistens sehr grob und damit für eine differenzierte Bewertung ohne großen Nutzen. Dadurch haben sich einige Anbieter im Markt etablieren können, die Daten aus Zeitungsanzeigen und Internet-Portalen sammeln. Aus diesen Rohdaten lassen sich mit sachverständiger Erfahrung und statistischer Sorgfalt eine Reihe von Informationen über das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, über Tendenzen einzelner Teilmärkte sowie die Entwicklung auf Kreis-, Stadt-, Stadtbezirks- und Ortsteilebene oder PLZ-Bezirk ableiten, die von den Gutachterausschüssen in dieser Detailtiefe gar nicht geliefert werden.

Unserem Büro liegen zwischenzeitlich für den gesamten süd-westlichen Bereich Nordrhein-Westfalens vom Ruhrgebiet bis zur Holländischen Grenze und bis Rheinland Pfalz flächendeckend sämtliche Anzeigen für Wohnimmobilien von Eigentumswohnungen bis zu Mehrfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken seit 2001 bis zum 30.06.2013 zur Verfügung. Wir haben ein statistisches Modell entwickelt, mit dem wir aus diesen Daten die übliche Verhandlungsspanne eliminieren und die Datensätze auf Kaufpreisniveau untersuchen können.

Unsere ersten Untersuchungen haben wir für den Rhein-Erft-Kreis bereits im Jahr 2007 veröffentlicht.

Zwischenzeitlich ist es uns gelungen, den Teilmarkt der Eigentumswohnungen in Köln zu untersuchen. Dazu haben wir ca. 60.000 Datensätze aufbereitet und ausgewertet. Das Ergebnis finden Sie unter dem Stichwort ETW Köln.

In Kürze wird eine Auswertung für Einfamilienwohnhäuser in Köln folgen. In unseren Gutachten werden diese Auswertungen regelmäßig herunter gebrochen auf den jeweiligen Teilmarkt in dem Ortsteil. Bei Bedarf stellen wir diese Daten jedem Interessierten gegen ein angemessenes Honorar zur Verfügung. Wir hoffen mit diesen Auswertungen etwas mehr Transparenz in diesen volatilen Markt zu bringen und Ängste, die bei Anlegern wegen der aktuellen Finanzkrise herrschen mögen, abbauen zu können.