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Aktuelle Marktbeobachtung - Mieten für Reihenhäuser in Düsseldorf

Mietwerte für Einfamilienwohnhäuser in Düsseldorf
Mietwerte für Einfamilienhäuser in Düsseldorf lassen sich nicht aus dem Mietspiegel für frei­finanzierten Wohnungsbau in der Stadt Düsseldorf ableiten. In diesem Jahr (2014) sind viele Flaschmeldungen in der Presse zu lesen. Immer wird eine "Blase" prophezeit und Angst vor extrem stark steigenden Mieten an die Wand gemalt. Wir haben den Markt empirisch unter­sucht und können beweisen, dass diese Meldungen keine belast­bare Grundlage haben. Die Mieten für Reihenhäuser und Reihenendhäuser aus dem Bestand haben sich in den letzten 3 Jahren in Düsseldorf nicht signifikant erhöht. Die zwischen 2011 und 2013 feststellbaren Mietpreissteigerungen lagen unter der Inflati­onsrate. Für das erste Halbjahr 2014 ist im Durchschnitt ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Die absoluten Mieten liegen wieder auf dem Niveau von Dezember 2011.

Auf welcher Datengrundlage die Politik unter diesen Umständen eine Mietpreisbremse begrün­den will, ist uns schleierhaft. Liebe Bürger, fallen Sie nicht auf die interessen­geleiteten Unken­rufe herein.

Absolute Nettokaltmieten in Euro/Monat für Reihenhäuser und Reihenendhäuser in Düsseldorf im Zeitverlauf zwischen 9.2011 und 6.2014 - Ausreißer-bereinigt

Bei den relativen Mieten in €/m² haben sich die relativ höheren durchschnittlichen Mietwerte des Frühjahrs 2012 bis Sommer 2013 wieder um 1,00 €/m² reduziert und sind bis Sommer 2014 wieder um rund 1 €/m² angestiegen.

Relative Nettokaltmieten in Euro/m² für Reihenhäuser und Reihenendhäuser in Düsseldorf im Zeitverlauf zwischen 9.2011 und 6.2014 - Ausreißer-bereinigt

Sicher ist auch interessant zu wissen, wie groß die Anzahl der untersuchten Mietwerte in den einzelnen Stadtbezirken war. Die grünen Balken in der nachfolgenden Grafik geben die Anzahl in den letzen 3 Jahren wieder. In diesem Boxplot wird für jeden Stadtbezirk außerdem die Spanne der Mieten angegeben, die zwischen dem unteren Viertel (blauer Bereich der Box) und dem oberen Viertel (violetter Bereich der Box) liegen. Der rote Punkt definiert den Median, d.h. den mittleren Mietwert im Stadtbezirk im Untersuchungszeitraum.

Box-Plot für die Mietanalyse der Reihenhäuser in Düsseldorf im Zeitraum vom September 2011 bis Juni 2014 nach Stadtbezirken

Nachfolgend eine Aufstellung der Stadtteile, die zu den einzelnen Stadtbezirken gehören:

Stadtbezirk
Stadtteile
01
Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort und Golzheim
02
Flingern (Süd und Nord) und Düsseltal
03
Friedrichstadt, Bilk, Unterbilk, Oberbilk, Hafen, Hamm, Volmerswerth und Flehe
04
Oberkassel, Niederkassel, Heerdt und Lörick
05
Stockum, Lohausen, Kaiserswerth, Angermund, Wittlaer und Kalkum
06
Lichtenbroich, Mörsenbroich, Rath und Unterrath
07
Gerresheim, Grafenberg, Ludenberg und Hubbelrath
08
Lierenfeld, Eller, Vennhausen und Unterbach
09
Wersten, Himmelgeist, Holthausen, Reisholz, Hassels, Itter, Benrath und Urdenbach
10
Garath und Hellerhof

Die untersuchte Grundgesamtheit der im Untersuchungszeitraum von September 2011 bis einschließlich Juni 2014 angebotenen Reihenhäuser aus dem Bestand, die unter Berücksich­tigung einer geringen Verhandlungsspanne um Doubletten, unplausible und unvollständige Datensätze bereinigt ist, wurde mittels zwei hintereinander geschalteten Ausreißerprüfungen auf eine statistisch zuverlässige Datenmenge bereinigt. In der Ausgangs-Datenbank befanden sich zunächst 648 Datensätze. Nach Ausreißerprüfung sind es noch 552 Datensätze. Die knapp 15 % Extremwerte sind nicht in das Ergebnis eingeflossen. In den Boxen der vorste­henden Grafik sind nur die Datensätze enthalten, die ± 25 % um den Median, den mittleren Wert streuen. In den Punktwolken-Charts sind alle Werte der bereinigten Grundgesamtheit enthalten.

Die Grundgesamtheit einer statistischen Auswertung sollte der Gauß'schen Normal­verteilung entsprechen. Das kann man durch Division des Medians durch das arith­metische Mittel mes­sen. Das Ergebnis sollte unterhalb von ± 5 % liegen. In der hier vorgestellten Grundgesamt­heit liegt die Differenz bei 0,3 %. D.h. es liegt eine Normal­verteilung vor. Dabei liegt das arith­metische Mittel der durchschnittlichen Mietwerte bei 11,38 €/m². Eine Standardabweichung beträgt 1,83 €/m². Innerhalb von ± einer Standardabweichung um den Mittelwert liegen 68 % aller Mietwerte, innerhalb von 2 Standardabweichungen liegen 95 % aller Mietwerte. Der berechnete Variationskoeffi­zient einer Stichprobe sollte nicht größer als 30 % sein. Der Variati­onskoeffizient dieser Grundgesamtheit von 552 Fällen liegt bei 16 %. Das belegt die hohe statis­tische Aussagekraft der untersuchten Mietwerte.

Das durchschnittliche Haus dieser Grundgesamtheit hat eine Wohnfläche von 136 m². Das Durchschnittsbaujahr der Grundgesamtheit ist 1990. Der Mittelwert der Grund­stücksgrößen liegt bei 257 m². Das arithmetische Mittel der bereinigten Grundge­samtheit liegt bei 11,38 €/m², der Median bei 11,41 €/m². Die Verhältnisse vari­ieren je nach Stadtbezirk - Siehe vorstehende Grafik. So streuen die Mieten im Stadt­bezirk 01 fast gar nicht, während sie im Stadtbezirk 03 eine sehr große Streu­ung aufweisen. Im Stadtbezirk 05 wurden mit gro­ßem Abstand die meisten Reihen­häuser aus dem Bestand angeboten. Ich möchte nochmal betonen, dass in diese Grundge­samtheit keine Neubauobjekt eingeflossen sind, weil diese erstens einem anderen Teilmarkt zugehören und zweitens durch die regelmäßig erhöhten energetischen Anforderungen auch qualitativ eine andere Klasse darstellen.

Nachfolgend zeigen wir exemplarisch die weiteren Einflüsse auf den Mietwert aus dem Bau­jahr, der Wohnfläche und der Grundstücksfläche. Selbstverständlich können wir auch den Einfluss der Anzahl WC, Bäder, eines Balkons oder einer Terrasse, eines Stellplatzes, einer Modernisierung und ähnliche Beschaffenheitsmerkmaleauf den Mietwert oder Kaufpreis aus den von mir untersuchten Daten ableiten.

Relative Nettokaltmieten in Euro/m² für Reihenhäuser und Reihenendhäuser in Düsseldorf nach Wohnfläche im Zeitraum zwischen 9.2011 und 6.2014 - Ausreißer-bereinigt Relative Nettokaltmieten in Euro/m² für Reihenhäuser und Reihenendhäuser in Düsseldorf nach Baujahr im Zeitraum zwischen 9.2011 und 6.2014 - Ausreißer-bereinigt Relative Nettokaltmieten in Euro/m² für Reihenhäuser und Reihenendhäuser in Düsseldorf nach Grundstücksgröße im Zeitraum zwischen 9.2011 und 6.2014 - Ausreißer-bereinigt

Für Fragen und Anregungen danken wir. Bitte kontaktieren Sie uns per eMail.

Wir erstellen Mietwertgutachten nicht nur für Einfamilienhäuser sondern auch für andere Immobilien, z.B. für Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Ladenlokale, Schulen, Baumärkte und so weiter.